Il n’est pas facile de s’y retrouver parmi les nombreuses dispositions légales qui surviennent lorsque l’on décide de vendre une maison. Il y a des aspects contractuels à régler, des relations avec toute agence immobilière et surtout des questions fiscales. C’est précisément ce dernier point qui inquiète le plus les partis. Mais peut-on vendre un bien immobilier au prix souhaité ou faut-il considérer que vendre à un prix symbolique est illégitime ?

Quel est le risque de vendre une maison à un prix trop bas ?

La loi ne fixe pas de prix minimum pour la vente d’une maison. L’acheteur et le vendeur sont libres de choisir la contrepartie selon des négociations privées. Il n’y a pas de grille tarifaire à respecter. En théorie, il est donc possible de vendre une maison à un prix bien supérieur ou bien inférieur aux prix du marché dans le même quartier. Mais si les ventes à un prix supérieur à celui de la concurrence ne posent aucun problème, celles à un prix symbolique ou en tout cas défiant toute concurrence paraissent suspectes. En effet, plus le prix de vente est bas, plus la facture fiscale à payer à l’État au moment de la signature de l’acte authentique est faible.

Pour pouvoir trouver le prix juste d’une maison, il est possible de passer sur Arthurimmo.com Eaubonne. Il suffit d’entrer quelques informations sur le bien et l’équipe d’Arthurimmo.com se charge d’expertiser votre bien en ligne. En principe, les informations demandées sont : ville, quartier, type de bien, surface m², nombre de pièces… Le processus d’estimation ne prend que quelques minutes. L’équipe prend le temps d’examiner la demande et réaliser l’estimation et envoie par mail la valeur estimative de la maison ou de l’appartement.

Quand existe-t-il un risque d’expertise avec ajustement de la valeur immobilière ?

Cela n’oblige pas les parties à s’en tenir strictement au marché, pouvant se mettre d’accord sur un prix inférieur allant jusqu’à 20 ou 30 %. Plus la décote est importante, plus les soupçons de l’Agence des revenus sont justifiés. Un soupçon difficile à contester si, par exemple, une maison venait à être vendue moins de la moitié de son prix naturel.

Pour vous défendre contre l’évaluation foncière de l’Agence des Revenus, vous devrez obtenir une contre-expertise qui estime la valeur réelle du bien, en tenant compte des conditions concrètes dans lesquelles se trouve le bien (pensez à un appartement ancien à être rénové) ou du bâtiment dans lequel il est situé (pensez à un immeuble qui nécessite des travaux de rénovation de la façade ou de la toiture) et, enfin, à l’urbanisation du quartier (pensez à un quartier qui, au fil du temps, s’est dévalorisé) .

Vente à prix négligeable et problèmes avec les héritiers

Une vente ne pouvait être truquée que pour éviter que l’éventuelle donation ne soit contestée par les héritiers légitimes. Comme on le sait, en effet, les enfants et le conjoint ont droit à une part minimale des biens héréditaires (les soi-disant légitimes) : le défunt ne peut les en priver même avec des donations faites de son vivant. Si ce dernier cédait ses biens à d’autres membres de la famille ou à des étrangers, les héritiers pourraient contester les donations susvisées qui ont affecté la part respective qui leur était réservée par la loi. Toutefois, une contestation n’est pas possible en cas de vente (puisque le patrimoine du donateur n’est pas vidé, mais plutôt modifié).

Simuler une vente pour cacher une donation est donc un risque pour les héritiers. Mais attention, les héritiers doivent démontrer l’intention simulatrice, qui pourrait se déduire, par exemple, du non-paiement du prix ou de la restitution du même prix une fois payé au faux vendeur.